Hauskauf Griechenland

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Ist der Hauskauf in Griechenland ein Risiko?


Wer von einer Alters- oder Ferienresidenz an der Wärme sucht, kann jetzt günstige Kaufgelegenheiten in Griechenland finden. Beim Kauf einer Auslandsimmobilie sollte man mangels Sprach- und Rechtskenntnissen grosse Vorsicht walten lassen.


Neutrale Beratung ist notwendig. Lassen Sie sich nie unter Zeitdruck setzen und lassen sich unabhängig - zum Beispiel von einem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens - beraten.


Welche Risiken sind mit dem Kauf einer Immobilie in Griechenland verbunden?

Auch hier gilt es zu unterscheiden. Es gibt Regionen. die ein gut funktionierendes Grundbuch- und Katasterwesen kennen (z.B. Rhodos oder Korfu). Die meisten Regionen in Griechenland haben aber kein funktionierendes Grundbuch.


Seit 2012 existiert  ein Legalisierungsgesetz. Der Verkäufer muss nachweisen, dass ihm Haus und Boden gehören und dass die zu verkaufende Fläche mit jener übereinstimmt, die im Grundbuch eingetragen ist. Wer illegal gebaut hat, muss eine Busse bezahlen. Ein Weiterverkauf dieser Liegenschaft ist nicht vor Bezahlen der fälligen Busse möglich..


Wichtige Informationen zum Hauskauf in Griechenland


  • Grundsätzlich können alle EU- und Schweizer Bürger in Griechenland unter den gleichen Bedingungen wie griechische Staatsbürger Immobilien erwerben.
  • Da das griechische Zivilrecht dem deutschen BGBG angelehnt ist, gibt es bei dem Kauf einer griechischen Immobilie Gemeinsamkeiten mit dem deutschen und schweizerischen Recht. So muss der Kaufvertrag zur Übertragung einer Immobilie wie in der Schweiz notariell beglaubigt werden.
  • Allerdings gibt es im Gegensatz zum deutschen und schweizerischen Recht keine umfassende Überpüfungs- und Hinweispflicht des Notars. Er hat lediglich beurkundende Funktion und kann demnach auch nicht in Haftung genommen werden.
  • Des Weiteren gilt das Abstraktionsprinzip in Griechenland nicht, so dass bei einer Nichtigkeit des Kaufvertrages nicht gutgläubig erworben werden kann.
  • Ein weiterer wichtiger Unterschied ist, dass in Griechenland das Grundbuch keinen „öffentlichen Glauben“ besitzt. Erst wenn nach Überprüfung des Grundbuches durch den Käufer oder einen griechischen Anwalt der Besitz des Grundstückes über einen Zeitraum von 20 Jahren belegt ist, gelten die Eigentumsverhältnisse als bestimmt.


Vorbereitungen


  • Vor Kaufvertragsschluss müssen einige wichtige Vorbereitungen getroffen werden.
  • Ein Rechtsanwalt muss beim zuständigen Grundbuchamt Erkundigungen über die zu erwerbende Immobilie/Grundstück einholen. Dort in Erfahrung zu bringen ist, inwieweit Belastungen, Beschlagnahmen oder Veräusserungsbeschränkungen bestehen und wie die Eigentumsverhältnisse sind. Wie bereits oben dargestellt, kann gerade Letzteres zu einigen Schwierigkeiten führen. Denn in Griechenland existiert kein Grundbuchsystem im deutschen oder schweizerischen Sinne.
  • Des Weiteren sind beim Stadtplanungsamt (ggf. auch beim Kultur- und Forstministerium) baurechtliche Bestimmungen und Beschränkungen zu erfragen, insbesondere inwieweit das Grundstück überhaupt bebaut werden darf bzw. ein bereits errichtetes Gebäude den geltenden Baubestimmungen entspricht. Unter Umständen ist ein ortskundiger Bauingenieur/Architekt von Nöten.
  • Beim zuständigen Finanzamt ist eine griechische Steuernummer zu beantragen.


  • Wie in der Schweiz und in Deutschland muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Zur Vorlage beim Notar sind neben dem vorbereiteten Kaufvertrag ein Vermessungsplan der Immobilie, eine evtl. erforderliche Einzelgenehmigung für „Sperrgebiete“ sowie ein Zahlungsbeleg über die ggf. zu entrichtende Grunderwerbs- und Übertragungssteuer (s.u. bei „Kosten“) mitzubringen. Des Weiteren sind vom Finanzamt Bescheinigungen für die ggf. vom Verkäufer zu entrichtenden Steuern für Einkommen aufgrund der Immobilie und für Grossgrundvermägen einzuholen.


  • Vorvertrag


Zunächst ist es ratsam einen notariell zu beurkundenden Vorvertrag abzuschliessen, ggf. ein einstweiliges gerichtliches Veräusserungsverbot oder die Einräumung einer Sicherungshypothek zu erwirken. Denn in Griechenland gibt es kein Instrumentarium, den Erwerber in der Phase zwischen Kaufvertrag und Umschreibung, z.B. gegen anderweitige Veräusserung, zu schützen.


Der eigentliche schriftliche Kaufvertrag und die Einigung über die Übertragung müssen ebenso von einem griechischen Notar beurkundet werden. Dabei besteht ab einem bestimmten nominalen Vertragswert


  • Beizug eines Anwaltes.


Erleichterungen für einen ausländischen Käufer bietet zunächst die Möglichkeit einer Vertretung durch einen Bevollmächtigten. Dazu bedarf es einer in griechischer Sprache abgefassten und vor einem, auch schweizerischen oder deutschen, Notar beurkundeten Vollmacht, die alle vorzunehmenden Handlungen umfasst.


Des Weiteren ist es auch möglich, die Beurkundung des Kaufvertrages vor einem griechischen Konsulat vorzunehmen, was kostengünstiger sein kann.

Die oben dargestellten Belege sind bei Beurkundung vorzulegen.

Aufgrund der dargestellten Schwierigkeit einer gesicherten Eigentumsüberprüfung der Immobilien in Griechenland ist es empfehlenswert, eine strafbewehrte Garantieerklärung des Veräusserers bzgl. der Lastenfreiheit in den Kaufvertrag aufzunehmen.

Nach Unterzeichnung des Vertrages ist dem Registeramt eine Kopie zuzuleiten, welches sodann die Neueintragung bescheinigt.


  • Kosten


Die zu bedenkenden Kosten eines Immobilienerwerbes in Griechenland sind zunächst die eigenen Anwaltskosten (idR 1,5 bis 2,5 % des nominalen Verkaufswertes) und die Notarkosten (idR 1 - 2 % des Verkaufswertes). Ebenfalls vom Käufer zu tragen sind die Gebühren für die Grundbucheintragung und einige kleinere Auslagen.


Die zu entrichtende Grunderwerbssteuer richtet sich grundsätzlich nicht nach dem gezahlten Kaufpreis, sondern nach dem – vom Finanzministerium ermittelten – objektiven Wert bzw. Vergleichswerten.Aktuell beträgt diese Steuer 3,03% des amtlichen Wertes.


Nach Erwerb einer Immobilie muss jedes Jahr eine Steuererklärung abgegeben werden, was einen ortsansässigen Steuerberater erfordert.


Seit 2006 ist auf neue Immobilien Mehrwertsteuer zu zahlen.


Für einige evtl. nutzbare Steuerbegünstigungen in Griechenland sollte ein Steuerberater hinzu gezogen werden. 

Für weitergehende Auskünfte senden Sie ein Mail an ag@ag-anwalt.ch, rufen Sie uns an (+ 41 71 56 59 710) oder benützen Sie das Anfrageformular.



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