Anwaltspraxis

SCHWEIZ GRIECHENLAND

Immobilienerwerb / Hauskauf

in Griechenland

Ist der Hauskauf in Griechenland ein Risiko?
Nein, aber ....

Planen Sie den Kauf eines Ferienhauses in Griechenland, sei es auf dem malerischen Peloponnes oder einer der bezaubernden Kykladeninseln wie Andros? Es gibt zahlreiche, attraktive Kaufgelegenheiten in Griechenland. Dennoch ist beim Kauf einer Auslandsimmobilie aufgrund potenzieller Sprach- und Rechtsbarrieren stets Vorsicht geboten.

Neutrale rechtliche Beratung ist notwendig.

Vermeiden Sie Zeitdruck und lassen sich unabhängig - zum Beispiel von einem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens - beraten.

Hauskauf in Griechenland: Verstehen Sie die Risiken.

Beim Kauf einer Immobilie in Griechenland ist eine differenzierte Betrachtung notwendig. Während einige Regionen wie Rhodos oder Korfu über ein gut etabliertes Grundbuch- und Katasterwesen verfügen, fehlt in vielen anderen Teilen des Landes ein solches zentrales Register noch.

Ein wichtiger Aspekt für Käufer ist das seit 2012 geltende Legalisierungsgesetz. Es verlangt von den Verkäufern, zweifelsfrei nachzuweisen, dass die Bauausführung des Hauses mit der erteilten Baugenehmigung übereinstimmt. Bei festgestellten Abweichungen von der Baugenehmigung oder bei Bauten ohne Genehmigung ist ein Legalisierungsprozess erforderlich.

Das Gesetz sieht zudem Strafgebühren für Immobilien vor, die ohne die notwendigen Genehmigungen errichtet oder erweitert wurden. Ein Eigentumsübergang ist in solchen Fällen erst nach Abschluss des Legalisierungsverfahrens und der Entrichtung aller Strafgelder möglich.

Diese Vorschriften dienen dem Schutz der Käufer und der Förderung von Transparenz auf dem Immobilienmarkt. Sie betonen aber auch, wie wichtig es ist, sich vorab gründlich zu informieren und professionellen Rat einzuholen. Nur so lässt sich gewährleisten, dass der Erwerb Ihres Traumhauses in Griechenland nicht mit unvorhergesehenen Risiken verbunden ist.

Wichtige Informationen zum Hauskauf in Griechenland

• Alle EU- und Schweizer Bürger in Griechenland unter den gleichen Bedingungen wie griechische Staatsbürger Immobilien erwerben.
  
  
• Das griechische Zivilrecht basiert auf den gleichen Grundlagen wie das deutschen BGBG, deshalb gibt es bei dem Kauf einer griechischen Immobilie Gemeinsamkeiten mit dem deutschen und schweizerischen Recht. So muss der Kaufvertrag zur Übertragung einer Immobilie wie in der Schweiz notariell beglaubigt werden.
  
  
• Allerdings gibt es im Gegensatz zum deutschen und schweizerischen Recht keine umfassende Überpüfungs- und Hinweispflicht des Notars. Er hat lediglich beurkundende Funktion und kann demnach auch nicht in Haftung genommen werden.
  
  
• Des Weiteren gilt das Abstraktionsprinzip in Griechenland nicht, so dass bei einer Nichtigkeit des Kaufvertrages nicht gutgläubig erworben werden kann.
  
  
• Ein weiterer wichtiger Unterschied ist, dass in Griechenland das Grundbuch keinen „öffentlichen Glauben“ besitzt. Erst wenn nach Überprüfung des Grundbuches durch den Käufer oder einen griechischen Anwalt der Besitz des Grundstückes über einen Zeitraum von 20 Jahren belegt ist, gelten die Eigentumsverhältnisse als bestimmt.

Bevor Sie ein Ferienhaus in Griechenland kaufen:

Ein Rechtsanwalt muss beim zuständigen Grundbuchamt Erkundigungen über die zu erwerbende Immobilie/Grundstück einholen. Dort ist in Erfahrung zu bringen, inwieweit Belastungen, Beschlagnahmen oder Veräusserungsbeschränkungen bestehen und wie die Eigentumsverhältnisse sind. Wie bereits oben dargestellt, kann gerade Letzteres zu einigen Schwierigkeiten führen. Denn in Griechenland existiert noch kein Grundbuchsystem im deutschen oder schweizerischen Sinne.

Des Weiteren sind beim Stadtplanungsamt (ggf. auch beim Kultur- und Forstministerium) baurechtliche Bestimmungen und Beschränkungen zu erfragen, insbesondere inwieweit das Grundstück überhaupt bebaut werden darf bzw. ein bereits errichtetes Gebäude den geltenden Baubestimmungen entspricht. Unter Umständen ist ein ortskundiger Bauingenieur/Architekt von Nöten.

Beim zuständigen Finanzamt ist eine griechische Steuernummer zu beantragen.

Braucht es einen Vorvertrag?
Wie in der Schweiz oder in Deutschland wird mit einem Vorvertrag der Wille des Hauskaufes manifestiert und es wird in der Regel auch eine erste Anzahlung an den Kaufpreis vereinbart.

Der Vorvertrag und eine Anzalung sollte aber erst gemacht werden, wenn die Eigentumsabklärung am lokalen Grundbuch positiv abgeschlossen worden ist.

Die Anzahlung sollte in der Regel 10% des vereinbarten Kaufpreises nicht überschreiten.

Der eigentliche schriftliche Kaufvertrag und die Einigung über die Übertragung müssen ebenso von einem griechischen Notar beurkundet werden.

Kann ein Rechtsanwalt beim Hauskauf in Griechenland helfen?

Ein Rechtsanwalt kann für Sie die gesamte Abwicklung des Hauskaufes in Griechenland abwickeln.
Dazu bedarf es einer in griechischer Sprache abgefassten und vor einem, auch schweizerischen oder deutschen, Notar beurkundeten Vollmacht, die alle vorzunehmenden Handlungen umfasst.

Aufgrund der dargestellten Schwierigkeit einer gesicherten Eigentumsüberprüfung der Immobilien in Griechenland ist es empfehlenswert, eine Garantieerklärung des Veräusserers bzgl. der Lastenfreiheit in den Kaufvertrag aufzunehmen.

Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen, wenn Sie ein Ferienhaus in Griechenland kaufen?

Die Kosten eines Immobilienerwerbes in Griechenland sind
Falls Sie mit einem Makler arbeiten:  2 - 3% des Verkaufspreises.
Die zu entrichtende Grunderwerbssteuer richtet sich grundsätzlich nicht nach dem gezahlten Kaufpreis, sondern nach dem – vom Finanzministerium ermittelten – objektiven Wert bzw. Vergleichswerten. Aktuell beträgt diese Steuer 3,03% des amtlichen Wertes.
Notariat - öffentliche Beurkundung des Kaufvertrages: ca. 1% des Kaufpreises.
Ebenfalls muss der Käufer die Gebühren für die Grundbucheintragung und einige kleinere Auslagen tragen.

Anwaltskosten (idR 1,5 bis 2,5 % des nominalen Verkaufswertes)

Nach Erwerb einer Immobilie muss jedes Jahr eine Steuererklärung abgegeben werden, was einen ortsansässigen Steuerberater erfordert.

Für einige evtl. nutzbare Steuerbegünstigungen in Griechenland sollte ein Steuerberater hinzu gezogen werden

Für eine weitergehende rechtliche Beratung zum Hauskauf in Griechenland - Peloponnes - Andros - Kykladen, senden Sie ein Mail an ag@ag-anwalt.ch, rufen Sie uns an (+ 41 71 56 59 711) oder benützen Sie das Anfrageformular.

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